Спасибо Чабанову,Алонсо и мэру за ту херню.Чтоб вам этот дом и на том свете,поперёк глотки стоял.

Комментарий адвоката, кандидата юридических наук Романа Хуторецкого: Когда мы все готовы будем социально ответственно себя вести, когда банки готовы будут делиться частью своих сверхприбылей, когда застройщик будет готов делиться частью своих сверхприбылей, тогда будут работать очень многие законы, в том числе и 214-ФЗ.

Прошла передача по 1-му каналу об обманутых дольщиках.Здесь вы можете оставить свой комментарий.Откуда материал.Нажмите на любое место,выделенного синим текста и вы на месте.

--------------------------------------------------------------------------------

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОБ АДМИНИСТРАТИВНЫХ ПРАВОНАРУШЕНИЯХ

Принят
Государственной Думой
20 декабря 2001 года

Одобрен
Советом Федерации
26 декабря 2001 года

Статья 14.28. Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

(введена Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ)

1. Привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, -
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
2.Опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений -
влекут наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот тысяч до четырехсот тысяч рублей.
(в ред. Федеральных законов от 22.06.2007 N 116-ФЗ, от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
3. Непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, или представление отчетности не в полном объеме -
(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.
(в ред. Федеральных законов от 22.06.2007 N 116-ФЗ, от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)

4. Непредставление лицом, деятельность которого связана с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведений и (или) документов, которые необходимы для осуществления указанных контроля и надзора и перечень которых устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а равно представление таких сведений и (или) документов не в полном объеме или недостоверных сведений -
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.
(часть 4 введена Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
Примечание. В случае нарушения лицом требований к привлечению денежных средств гражданина, связанному с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, административная ответственность, установленная частью 1 настоящей статьи, наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.
(примечание введено Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

Статья 395. Ответственность за неисполнение денежного обязательства

1. За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.

3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
(часть первая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)

3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

5. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

1. Денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)

2. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)

3 - 4. Утратили силу. - Федеральный закон от 18.07.2006 N 111-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)

5. Зачислению в депозит нотариуса подлежат денежные средства, причитающиеся участникам долевого строительства, не заявившим своих требований до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано заложенное имущество. Указанные участники долевого строительства вправе получить денежные средства через депозит нотариуса в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

1. Информация о застройщике должна содержать информацию:

1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы;
(п. 1 в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)

2) о государственной регистрации застройщика;

3) об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица - учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)

4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)

5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

6) о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
(в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)

2. Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:
1) учредительные документы застройщика;
2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;
3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4) утратил силу. - Федеральный закон от 18.07.2006 N 111-ФЗ;
(см. текст в предыдущей редакции)

5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;
(п. 5 в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)

6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

3. Застройщик представляет документы, указанные в части 2 настоящей статьи, в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий. Документы, указанные в части 2 настоящей статьи, не могут быть изъяты, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
(часть третья введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ, в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)

Статья 21. Информация о проекте строительства

1. Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию:

1) о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

2) о разрешении на строительство;

3) о правах застройщика на земельный участок, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, об элементах благоустройства;
(п. 3 в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)

4) о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

5) о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;
(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)

6) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;

7) о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;

8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, об органе, уполномоченном в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности на выдачу разрешения на ввод этих объектов недвижимости в эксплуатацию;
(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)

9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

9.1) о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
(п. 9.1 введен Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

10) о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);

11) о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;
(п. 11 введен Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

12) об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров.
(п. 12 введен Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

2. По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
1) разрешение на строительство;
2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
3) заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Итак:
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Сокращенно 214-ФЗ) вступил в силу 1 апреля 2005 года, однако за прошедшее время он уже не раз подвергался доработке и усовершенствованию. В актуальной на середину 2010 года редакции 214-ФЗ можно выделить следующие пункты:

• Денежные средства участников долевого строительства могут привлекаться застройщиком только после получения разрешения на строительство и представления проектной декларации.

• Объектом долевого строительства может быть не только жилое, но и нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости (за исключением объектов производственного назначения), строящемся с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

• Земельный участок, на котором ведется долевое строительство, может быть как в собственности, так и в аренде у застройщика.

• Договор долевого строительства будет считаться заключенным только при перечислении в нем срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цены договора, сроков и порядка уплаты, а также гарантийного срока на объект долевого строительства.

• Финансовые обязательства несут обе стороны договора (как застройщик, так и покупатель - участник долевого строительства).

• Застройщик, в случае нарушения указанного в договоре срока передачи покупателю квартиры, уплачивает ему неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ от ее цены за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка уплачивается в двойном размере.

• В то же время, при нарушении указанного в договоре срока внесения платежа покупатель также уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Если же нарушение внесения платежей систематическое (более чем три раза в течение года) или просрочка составляет более чем три месяца, то застройщик в одностороннем порядке может отказаться от исполнения договора.

• Застройщик обязан передать квартиру покупателю не позднее срока, указанного в договоре. Этот срок должен быть единым для участников долевого строительства в рамках секции многоквартирного дома, имеющей отдельный выход.

• Если строительство дома не может быть завершено в указанный в договоре срок, застройщик обязан известить об этом покупателю не позднее, чем за два месяца до истечения срока, а также предложить внести соответствующие изменения в договор.

• В случае значительного нарушения требований к качеству объекта или неустранения выявленных недостатков в установленный покупателем разумный срок, он может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежных средств, а также уплаты процентов.

• Согласно ФЗ-214 любые условия договора, предусматривающие освобождение застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, не имеют силы.

• Гарантийный срок, предусмотренный ФЗ-214, не может составлять менее чем пять лет.

• Застройщик не несет ответственность за обнаруженные в гарантийный срок дефекты, произошедшие вследствие естественного износа, нарушения требований технических и градостроительных регламентов либо ненадлежащего ремонта.

• Уступка участником долевого строительства прав требований по договору возможна только с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами акта передачи квартиры.

• По требованию покупателя застройщик обязан представить для ознакомления: разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта строительства дома, заключение государственной экспертизы проектной документации, проектную документацию с изменениями, если таковые вносились, а также документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

• Информация о застройщике должна содержать информацию о проектах строительства, в которых застройщик принимал участие в течение предшествующих трех лет с обязательным указанием места нахождения этих объектов, сроков ввода по проектной документации и фактических сроков их ввода в эксплуатацию.

Автор: председатель коллегии адвокатов “Правовая защита” Сидоров Артем Александрович. Запись на прием по тел. 787 75 07, 691 38 72, 8 903 125 76 30.

1. Введение. Что было до ФЗ №214. Серые схемы и как с ними бороться. Предпосылки для изменений в закон
2. Основные изменения в ФЗ №214 от 17 июня 2010 года, а также другие нормативные акты, и как они помогут защитить права граждан. Рекомендации по защите прав в суде.

1. Что было до ФЗ №214. Серые схемы и как с ними бороться. Предпосылки для изменений в закон

До принятия ФЗ №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в 2004 году на рынке существовало большое количество схем, по которым застройщики могли привлекать денежные средства граждан. Как правило, это были схемы с использованием инвестиционных договоров, договоров простого товарищества, предварительных договоров купли-продажи и другие.

Поскольку при вложение денежных средств в строительство многоквартирного дома объекта, который хочет получить дольщик, на момент заключения договора еще нет, а деньги нужно заплатить сразу, довольно часто стали возникать ситуации, при которых застройщики или посреднические структуры вообще не выполняли своих обязательств по договорам или выполняли со значительной задержкой. Появилась большая группа мошеннических организаций, да и просто недобросовестных или неумелых застройщиков, деньги у которых кончались задолго до окончания строительства.

Чтобы исправить сложившуюся ситуацию и предотвратить появление новой волны “обманутых дольщиков” и был принят ФЗ №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", установивший, что привлечение денежных средств в строительство жилья возможно только на основании договора долевого участия в строительстве. При этом договор долевого участия достаточно хорошо защищает права гражданина, его заключившего.

Однако на практике создатели закона добились скорее обратного эффекта. Да, в некоторых регионах большинство застройщиков перешли на работу в рамках нового закона, но все же большинство застройщиков этого сделать не смогли или не захотели. И стали искать способ закон обойти.

В результате на рынке стали доминировать так называемые “серые схемы” привлечения денежных средств в долевое строительство. В частности вексельная схема, различные варианты схем с использованием предварительного договора, договора агентирования. Т.е. вместо понятного и простого договора инвестирования с застройщиком дольщики были вынуждены подписывать документы с различными посредниками, которых создавал сам же застройщик, покупать векселя, подписывать договоры займа и т.п.
При этом если застройщик дом строил в срок и без особых проблем, люди получали квартиры и серые схемы никого не волновали. А вот если дом не строился, либо если застройщик просто исчезал с деньгами, возникали и возникают многочисленные проблемы.

Во-первых защитить свои права в суде дольщикам, приобретшим право на получение квартиры по серой схеме часто достаточно трудно. В большинстве таких схем деньги за квартиру формально не вносятся, а покупается вексель, дается займ, вносится обеспечительный платеж и т.п. А раз деньги не платятся, формально и неустойку и убытки взыскивать сложно. Если покупался вексель – гражданин вообще не мог ничего получить с застройщика кроме суммы, указанной в векселе, да и то в срок через 3-4 года после заключения договора. Т.е. оставалось сидеть и ждать. Хотя в нашей практике были случаи когда взыскивали и убытки и неустойку, вексельная схема может быть признана притворной сделкой и т.п., но суд часто оказывается в затруднительном положении при квалификации подобных схем.

Во-вторых возникает проблема с законностью всех этих договоров и схем. Дольщик, обратившийся в суд за защитой рисковал и рискует получить решение о том, что его договор является недействительным, т.к. не соответствует ФЗ №214 или незаключенным. Особенно часто это касается предварительных договоров, различных схем, связанных с уступкой. Поэтому застройщики легко “выкручивали руки” дольщикам, не исполняя своих обязательств, которые были как правило озвучены только устно или в броской рекламе, о чем застройщики сразу же забывали после подписания договора.

Сейчас существует достаточно большая судебная практика, в том числе у автора статьи, по защите прав граждан, пострадавших от подобных серых схем. Однако потребовалось и законодательное регулирование данной проблемы, чтобы защитить права дольщиков в дальнейшем и не допустить произвола со стороны недобросовестных застройщиков.

3. Основные изменения и как они помогут защитить права граждан. Рекомендации по защите прав в суде.

3.1.Изменения в ФЗ № 214, позволяющие эффективнее защищать права участников долевого строительства, уже заключивших договор, не соответствующий ФЗ №214 и не допускать в дальнейшем заключения таких договоров.

Десятки тысяч дольщиков в России уже заключили договоры по “серым схемам”, не соответствующим ФЗ № 214. При обращении таких дольщиков в суд последний часто отказывал им в защите прав, указывая на то, что их договор является недействительным или незаключенным. Все юридические основания для этого у суда были. При этом дольщик, договор которого признавался недействительным, часто мог рассчитывать только на возврат ранее внесенных денежных средств без какой-либо компенсации, т.к. незаключенный договор не порождал каких-либо юридических последствий. Рассмотрим изменения, позволяющие более эффективно защищать права таких граждан.

1) В статью 2 ФЗ №214 внесен пункт 2.1. следующего содержания:
“2.1. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи (не по договору долевого участия, не ЖСК и ЖНК и не путем выпуска определенных ценных бумаг – только эти способы допускает ФЗ – прим. автора). Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.”

Таким образом, если гражданин, заключивший договор по “серой схеме” обращается в суд, суд обязан защитить его право на получение квартиры, даже если договор будет не соответствовать ФЗ №214. При этом иск застройщика о признании такого договора недействительным не может быть удовлетворен. А вот если с иском о признании договора недействительным обратится гражданин – суд может такой иск удовлетворить при наличии оснований со взысканием санкций.
Правовая конструкция с точки зрения юриста достаточно странная, т.к. получается что граждане у нас теперь вправе заключать незаконные сделки и суд не может их признать недействительными по иску одной из сторон сделки а по иску другой может, т.е. допускается явное ограничение права застройщика на судебную защиту, гарантированного конституцией, тем не менее, пока данная норма не оспорена в Конституционном суде, она будет применяться и права граждан будут лучше защищены. Справедливости ради стоит сказать, что многие суды и ранее часто закрывали глаза на формальную незаконность таких сделок, в частности по делам о признании права собственности – признавая право собственности за дольщиком, заключившим предварительный договор, принимая спорные решения о признании права собственности в недостроенном доме и т.п. Сейчас такая практика получила законодательное закрепление. Хотя у застройщика остается возможность подавать иски о признании договоров незаключенными, это более узкое поле для защиты.

Данная норма в теории должна сподвигнуть застройщиков активнее работать по ФЗ №214, т.к. заключение договоров по серым схемам существенно может затруднить защиту их интересов и облегчает защиту интересов граждан.

Однако ничего нового, кроме невозможности застройщику оспорить договор в суде, данная норма по сути не привнесла, т.к. запрет на привлечение денежных средств не по договору долевого участия был в законе и до изменений, по сути он более четко сформулирован. Но при этом не сделано главного – не запрещены конкретные “серые схемы”, по которым работают застройщики, т.к. формально они деньги в строительство не привлекают, а заключаю предварительные договоры и продают векселя (СУ-155, ПИК), заключают предварительные договоры и договоры займа и т.п. И после этих изменений они так же спокойно могут работать по своим серым схемам и дальше. Видимо лобби застройщиков достаточно сильное, раз удалось провести через Государственную думу только закон, немного улучшающий положение дольщиков, заключивших договоры по серым схемам и легализующие их, но сами серые схемы не запретившие, хотя сделать это не трудно, т.к. все схемы известны. Более того, застройщикам теперь будет легче убедить дольщика заключить договор по серой схеме, говоря, что если возникнет проблема, он может отстоять свои права в суде.

Что мешало написать, что запрещается заключать предварительные договоры купли-продажи с одновременной выдачей векселя и договоры по другим известным схемам? Думаю, что на это не пошли, т.к. это разрушило бы выгодный бизнес и возможность застройщиков уходить от ответственности.

Т.е. в законе по прежнему остается огромная “дыра”, позволяющая недобросовестным застройщикам его обходить и что мешает ее закрыть – понятно. В таких условиях уточнение и улучшение прав граждан, заключивших договор долевого участия, не так уж и важно, поскольку данный договор застройщики сейчас могут просто не применять.

2) Повышена административная ответственность застройщика за привлечение денежных средств граждан в обход ФЗ № 214.

В частности, привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей

Нужно сказать, что на практике такая ответственность применяется крайне редко, т.к. существующие на рынке серые схемы формально обычно не связаны с привлечением средств в строительство. Всем понятно, что деньги идут в строительство в конечном итоге, но по документам получается что гражданин или покупает вексель или дает заем или используется другая правовая конструкция с целью сокрытия факта привлечения денежных средств в строительство. Хотя исходя из формулировки, приведенной выше, я считаю что ничего не мешает привлекать к ответственности и застройщиков, привлекающих денежные средства по серым схемам.

3) Освобождены от НДС услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения);" Налоговая нагрузка застройщика снизится, что может способствовать тому, что многие компании перейдут на работу по ФЗ №214.

4) Застройщик получил право привлекать денежные средства на основании ФЗ №214 и в случае, если у него есть договор субаренды земельного участка, а не только договор аренды или документ о собственности, как было ранее.

Остальные изменения не носят существенного характера. Так, снижен гарантийный срок на инженерное и техническое оборудование с 5 до 3-х лет, внесены и другие изменения. В целом можно сказать, что права дольщиков стали защищены лучше, но при этом не ликвидирована полностью возможность заключать с гражданами договоры по серым схемам в обход ФЗ № 214, но возможностей для защиты прав граждан, заключивших такие договоры, стало больше.

адвокат Сидоров Артем Александрович

4 октября 2010
Дольщикам вернут деньги




Средства, вложенные в долевое строительство, даже в случаях банкротства строительных фирм будут возвращать дольщикам. Такая схема заработает в случае принятия законопроекта, поступившего на рассмотрение в Госдуму. Согласно ему застройщиков, которые строят на инвестиции и деньги дольщиков, заставят страховаться в обязательном порядке.

Эксперты Российского союза строителей (РСС) считают, что обязательство застройщиков застраховать свои риски будет являться гарантией получения дольщиками жилья, сообщает пресс-служба Российского союза строителей.

На днях на рассмотрение в Государственную думу поступили поправки в федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в части обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору перед участниками долевого строительства).

По мнению авторов законопроекта, застройщик обязан застраховать свой предпринимательский риск и риск случайной гибели или повреждения объекта строительства в пользу участника долевого строительства. Причем сумма страховой выплаты не может быть меньше размера внесенной суммы денег участником долевого строительства по договору. Еще один пункт – сумма страховой выплаты не может быть меньше цены договора или цены объекта строительства в завершенном виде на момент предъявления требования участником долевого строительства о выплате страхового возмещения. Оно и понятно, ведь чем выше становится новостройка, тем дороже квадратные метры дольщика.

Эксперты Российского союза строителей оценивают законопроект положительно. По их мнению, вышеупомянутые меры – своего рода дополнительная защита для участников долевого строительства. Сейчас же получению назад своих денег дольщиками, как правило, предшествует судебный процесс. Или того хуже – длительные мытарства неудавшихся собственников квартир по порогам различных инстанций. Митинги, пикеты, протесты.

Напомним, что в Казани по-прежнему остается множество обманутых дольщиков. Сейчас в городе 37 долгостроев. Среди застройщиков, у которых возникли проблемы, хорошо известные «Свей», «Защита», «Йолдыз», «Казкам». В этом году городские власти запланировали сдачу девяти проблемных домов.

Сегодня одна из самых распространенных проблем, с которой могут столкнуться дольщики, – банкротство застройщика. Со страховой компании деньги взыскать гораздо легче, потому как достаточно будет доказать наступление страхового случая.

Однако не все страховщики будут счастливы подобным клиентам и будут согласны на такие финансовым рискам.

«В этом случае страховая компания будет давать практически банковскую гарантию, а это огромный финансовый риск в период неустойчивой экономики, – пояснил 116metrov.ru начальник отдела маркетинга «ПСК-Казань» Александр Нортон. – Если выйдет закон, то, естественно, как публичная компания мы будем страховать застройщиков от банкротства. Но только после самой тщательной экспертизы».

Получается, если закон «Об обязательном страховании застройщиков» будет принят, то строительные компании с небольшим или неудачным опытом просто не смогут строить дома с участием долевых собственников. Они просто не пройдут проверку страховщиков, которые, в свою очередь, сделают все для того, чтобы исключить даже малейшие финансовые риски.

Мария ДОКУКИНА, специально для 116metrov.ru

Откуда взял.