Анализ законопроекта "о внесении изменений и дополнений в 214-ФЗ "об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости" и другие Федеральные Законы"

Толпы обманутых соинвесторов строительства, вышедшие на улицы во всех регионах страны, ознаменовали масштабный кризис в сфере регулировании рынка долевого строительства. Совершенно очевидно, что появление десятков тысяч обманутых граждан во всех уголках России, не может быть результатом только попустительства местных властей и недобросовестности ряда застройщиков, а свидетельствует, в том числе, и о наличии серьезных системных пробелов в законодательстве.

Как ни парадоксально, но именно федеральный закон, призванный защищать права соинвесторов долевого строительства, на деле лишь усугубил их беды, создав благоприятные условия для всевозможных нарушений на рынке жилищного строительства.

«Ассоциация помощи пострадавшим соинвесторам» не раз пыталась привлечь внимание к недостаткам законодательства, регулирующего рынок долевого строительства и строительного сектора экономики вообще. В результате проведенной работы по обобщению опыта пострадавших дольщиков и консультаций с ведущими юристами России, ассоциацией были разработаны поправки к ФЗ-214, обеспечивающие защиту прав участников долевого строительства. На призывы представителей «Ассоциация помощи пострадавшим соинвесторам», казалось бы, откликнулись и законодатели, предложив дольщикам сотрудничество в разработке поправок к законопроекту.

Тем не менее, прошедший проект поправок к 214-му закону, глубоко разочаровал дольщиков. Некоторые эксперты даже заговорили о нежелании «думцев» способствовать реальному разрешению кризиса на рынке долевого строительства. Предложения «Ассоциации помощи пострадавшим соинвесторам» были полностью проигнорированы. Все системные недостатки действующего законодательства, по сути, остались сохранены. Таким образом, любой россиянин, который в будущем примет для себя решение улучшить свои жилищные условия, заключив договор о долевом участии в строительстве, на практике оказывается в том же правовом поле, в котором уже были ущемлены права от 100 тыс. до 200 тыс. граждан. Следовательно, количество пострадавших соинвесторов может и впредь увеличиваться.

Многочисленные законодательные лазейки 214-го успешно использовались в сверхприбыльном строительном бизнесе, фактически оставляя значительную часть проблем этого сектора экономики вне сферы правового регулирования закона, что привело к разнообразным нарушениям со стороны застройщиков. Условно все эти нарушения можно разделить на 3 большие группы:

I.Нарушения, вызванные отсутствием четко сформулированных способов обеспечения обязательств застройщиков перед дольщиками по инвестиционным договорам.

Исключение из действующего долевого закона нормы о солидарной ответственности банков, отсутствие как требований к размеру собственных средств застройщика, так и типового инвестиционного договора, утверждаемого правительством РФ, привело к появлению множества компаний-однодневок, обогатившихся путем мошеннических операций со средствами соинвесторов.

II. Нарушения, вызванные отсутствием четких норм, определяющих сроки сдачи объекта:

Отсутствие четких сроков сдачи объекта, реалистичных размеров штрафных санкций и нормы об обязательном страховании гражданских рисков дало застройщикам возможность неограниченно затягивать сдачу объекта и избегать должной ответственности перед соинвестором в случае замораживания строительства.

III.Нарушения, вызванные отсутствием четких норм, определяющих порядок устранения дефектов сданного объекта.

Достаточно расплывчатые нормы, касающиеся качества сданного объекта, позволили недобросовестным застройщикам, как вообще избегать устранения выявленных дефектов в пределах гарантийного срока, так и растягивать срок их устранения практически до бесконечности.

Как уже говорилось, из многочисленных заявлений думцев на словах следует, что в поправках к ФЗ «Об участии в долевом строительстве», все обозначенные проблемы были разрешены с учетом предложений представителей пострадавших соинвесторов.

На практике же все ровно наоборот. Права дольщиков опять практически никак не защищаются федеральным законодательством. А сравнение поправок, предложенных «Ассоциацией помощи пострадавшим соинвесторам» с поправками принятыми во втором чтении Госдумой, дает возможность легко выявить сохранение обозначенных групп системных недостатков действующего ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Ассоциацией помощи пострадавшим соинвесторам предлагалось внести в ФЗ «Об участии в долевом строительстве» следующие изменения.

1. Введение нормы об обязательном страховании гражданской ответственности в инвестиционный договор.

2. Сохранение нормы о солидарной ответственности банка перед участниками долевого строительства для компаний с недостаточным размером собственных средств, либо нормы о частичной, а не солидарной ответственности банка по всем инвестиционным договорам.

3. Расторжение договора застройщиком должно осуществляться только в судебном порядке (тогда как в принятых во втором чтении поправках предусматривается и одностороннее расторжение договора застройщиком).

4. Мы выступали за сохранение хотя бы на прежнем уровне неустойки, которую выплачивает застройщик дольщику в случае задержки сдачи объекта (в принятых поправках ее уменьшили в несколько раз).

5. Предлагалось предусмотреть в законопроекте фиксированные сроки устранения недостатков строительства (например, 6 месяцев) и фиксированный максимальный срок просрочки сдачи объекта.

6. Предлагалось конкретизировать нормы, касающиеся дефектов объекта, выявленных в пределах гарантийного срока.

7. Предлагалось введение унифицированной формы инвестиционного договора и правил его заключения.

8. Предлагалось пересмотреть положение, в соответствии с которым застройщик имеет право на составление одностороннего акта о передаче объекта дольщику в случае отсутствия этого дольщика по указанному адресу с последующим переходом всех рисков, связанных с внезапной гибелью объекта, к дольщику на основе такого одностороннего акта

В результате организованных действий банковского и строительного лобби ни одна из этих поправок не была учтена. Законопроект «О внесении изменений и дополнений в 214-ФЗ», успешно прошедший второе чтение, неизбежно породит уже обозначенные нарушения на рынке долевого строительства:

I. В поправках так и не предложено надежного способа обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору:

1. Утверждение норм и правил заключения договоров об участии в долевом строительстве передается на местный уровень, а не утверждается Правительством РФ.

2. Поручительство банка по обязательствам инвестиционного договора предлагается лишь в качестве одной из возможных гарантий прав участников долевого строительства.

3. Страхование гражданской ответственности не является обязательным для инвестиционных договоров.

4. Существенно снижен размер неустойки, выплачиваемый участнику долевого строительства застройщиком при задержке сдачи объекта.

II. В поправках по-прежнему отсутствуют четко обозначенные сроки сдачи объекта:

1. Из закона исключено положение о необходимости сдачи объекта застройщиком не позже 2-х месяцев после введения объекта в эксплуатацию.

III. В поправках отсутствуют гарантии качества сдаваемого участнику долевого строительства объекта:

1. Не указывается фиксированный срок устранения дефектов сданного объекта в рамках гарантийного срока.

2. За застройщиком остается право отказа от устранения дефектов сданного объекта в пределах гарантийного срока, если он докажет, что они появились в результате нарушения требований по эксплуатации, нормального износа такого объекта долевого строительства, либо вследствие ненадлежащего его ремонта.

IV. Отдельно можно выделить поправки, существенно ущемляющие права участников долевого строительства в связи с правом застройщика на расторжение договора в одностороннем порядке.

1. В оговоренных законом случаях застройщик имеет право расторгнуть инвестиционный договор в одностороннем порядке (т.е. даже не обращаясь в суд).

2. В случае отсутствия соинвестора по адресу отправления уведомления о передаче объекта застройщик имеет право составить односторонний акт о передаче объекта с переходом рисков случайной гибели объекта к соинвестору с момента составления такого акта.

Совершенно очевидно, что данный законопроект никак не стабилизируют ситуацию в области жилищного строительства. В случае его принятия, можно снова ожидать появлений недобросовестных застройщиков и просто мошенников на рынке недвижимости, беспрепятственно возводящих новые строительные пирамиды, обогащающихся за счет двойных продаж и сдающих некачественные дома. Отмеченные нарушения в области долевого строительства вновь получили законодательное оправдание в принятых поправках к закону «О долевом строительстве», а права соинвесторов, к сожалению, вопреки декларациям думцев, на деле снова оказались незащищены.

28.06.2006